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深圳楼市“不作不会死”
2016-08-23 16:33:28 来源:理财周刊 评论:0 点击:

  蔡为民

  我不认为深圳(楼盘)7月份房价下跌只是偶发性事件,接下来就会回复稳定向上,更大的可能性是它比照去年香港地区房价下跌的模式,进入楼市调整周期。毕竟,香港人转移到深圳炒房的,并不在少数。

  时序进入秋老虎犹在发威、“金九”即将到来之际,而楼市所呈现的,却是狂风暴雨前夕的不安与躁动。

  首先是7 月 27日中央政治局会议破天荒第一次提出“抑制资产泡沫”的最高指示,然后是近两年领涨全国的深圳房价7月竟出现环比8.2%之跌幅,创2012年以来之最!紧接着上半年买气明显畅旺的部分二线城市——苏州(楼盘)、厦门(楼盘)、合肥(楼盘)、南京(楼盘)等,不约而同重新出台紧缩措施,如:二套房限贷、非居民限购、下调公积金贷款上限……

  这究竟怎么回事?说好的“去库存”呢?说好的“分城施策”呢?在我看来,上述三件事看似各自独立,实则均剑指“房价可持续发展”之困境。

  本文便以“深圳降价”为主轴,探究其房价表现及转折原因,以利读者掌握政策变化与脉络。

  深圳楼市在2015年的走势堪称“震惊全国”,房价平均涨幅达47.5%,即不少板块价位至少翻番,更令市场感到惊讶的是在此基础上,其上半年又翻涨了18.68%。

  或许有些人并不清楚这样的涨幅是多是少?我就以“中国房价最坚固的堡垒”上海(楼盘)为例,作比较说明。上海2015年表现亦不俗,同样有部分板块房价翻番,但以平均值来看,涨幅“仅”为18.2%,今年上半年即使遭遇325新政“空袭”,由于地王频出的“保驾护航”,房价仍快速被推升,即使如此,上半年“仅”上涨9.05%。两相“较量”上海明显屈居下风,也暴露深圳极有可能已过度透支需求。

  有专家解读深圳房价之所以出现罕见的下跌惨状,系因“高价地效应”逐渐减退,乃至市场进入淡季所致。但我并不作如是观,因为7、8月淡季并不专属于深圳,至少上海7月份房价环比仍上涨1.6%。而高价地王对市场预期之转变更是深刻、强烈的,不可能在短时间内“船过水无痕”。

  在我看来,“深圳7月份房价下跌”是标志性事件,既凸显资产泡沫已经发生,也表明楼市去杠杆是“现在进行式”。

  由于这几年我赴深圳演讲、交流的机会不少,因此对于深圳房地产变化有所掌握。我的感受是,如果“菜篮族”开始大量进入股市,说明股市风险加剧;与之雷同的是,如果学术界“不务正业”以借贷方式拼命抢房,亦显示楼市正在蓄积泡沫与危机。而前者可称之为“无知者无畏”,后者则分明是“明知山有虎”,只是心存侥幸,自认为最后被咬到的是别人的屁股罢了。可惜往往总是“事与愿违”。

  必须要有所警惕的是,此番政治局对资产泡沫的表述是“抑制”而非“严防”,意味着中央已承认及直面泡沫的存在,现在要做的是赶在泡沫爆破之前使其消退。既然如此,当务之急必然是“去杠杆”,而深圳经历近两年的房价狂飙,早已诱使大量投机买气进入,这类型的购买者以炒短线、高成本、杠杆操作为特征,一旦房贷紧缩、价位下挫,能做的只有两件事,要么抛盘(少赔即赚),要么断头(送房给银行),而不论其采用何种方式规避风险蔓延,对深圳楼市的后续发展都将带来强烈冲击。

  因此,我不认为深圳7月份房价下跌只是偶发性事件,接下来就会恢复稳定向上,更大的可能性是它比照去年香港地区房价下跌的模式,进入楼市调整周期。毕竟,香港人转移到深圳炒房的,并不在少数。

  

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